Parts sociales: les louer ou les vendre ?

Fiscal

Il n’est pas facile de vendre les parts sociales de la société que l’on a créée. Vous souhaitez « lever le pied » avant de céder vos parts, mais de manière progressive, en gardant un œil sur l’entreprise. Les louer est une alternative...

Louer vos parts ?
 

Un dispositif relativement récent. C’est la loi n° 2005-882 du 02.08.2005, dite loi Dutreil, qui a créé ce dispositif de location de parts sociales, codifié aux articles L 239-1 à 5 du Code de commerce.

Pour faciliter la reprise. Ce dispositif a pour objectif de faciliter la reprise de petites et moyennes entreprises en donnant au repreneur une sorte de période d’essai pendant laquelle il pourra tester ses capacités et son intérêt pour l’entreprise. Si, à l’issue de cette période, il ne veut pas donner suite, il lui suffira de restituer les parts.
 

Quelles conditions ?

 

Les titres pouvant être loués. Ce mécanisme est réservé aux droits sociaux (parts sociales et actions) de sociétés soumises à l’IS (SARL, SA, commandites par actions et SAS).

Le locataire. Si le loueur peut être une société ou une personne physique, le locataire ne peut, quant à lui, être qu’une personne physique.

Les statuts de votre société. La location des titres n’est possible qu’à condition que les statuts de votre société le prévoient expressément. Si ce n’est pas le cas, il faudra alors modifier préalablement les statuts en ce sens.

L’agrément des associés. L’agrément des autres associés est indispensable.

Un contrat de location. Un contrat écrit, comportant un certain nombre de mentions obligatoires, doit être rédigé, de préférence par un professionnel du droit. Il devra être enregistré auprès des impôts pour lui donner date certaine et être signifié par huissier à la société ou être accepté de la société par l’intermédiaire de son représentant légal dans un acte authentique.
 

Et fiscalement ?

 

Pendant la location. Les loyers que vous percevez sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils viennent donc s’ajouter à vos autres revenus imposables.
 
Conseil. Pour éviter l’imposition d’une partie des loyers, prévoyez, dans le contrat de bail, qu’une quote-part des loyers sera prise en compte pour la fixation du prix de vente dans la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, c’est le régime fiscal du crédit-bail qui s’appliquera et seule la part des loyers correspondant aux frais financiers sera imposable. Notez, cependant, que la part de ces loyers non imposés sera ajoutée au prix de vente pour calculer la plus-value en cas de cession.
 
Lors de la cession des parts. La cession est soumise au régime dit des « biens migrants » pour le calcul de l’éventuelle plus-value. En effet, la qualification d’opération commerciale donnée au mécanisme de location des parts sociales a pour effet de transférer lesdites parts de votre patrimoine privé à votre patrimoine professionnel.

Il convient ainsi de déterminer deux plus-values : une plus-value privée, calculée depuis l’acquisition des parts jusqu’à leur mise en location et une plus-value professionnelle de la période de mise en location jusqu’à la cession des titres.

Bon à savoir. Si vous conservez votre droit de vote dans les assemblées statuant sur les modifications statuaires, le locataire dispose, quant à lui, du droit de vote pour les assemblées générales ordinaires. Il est donc conseillé de ne pas louer un nombre de parts représentant une majorité suffisante permettant au locataire de prendre seul des décisions trop importantes. Par ailleurs, c’est le locataire qui perçoit les dividendes.

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