La LMNP, pour Location Meublée Non Professionnelle, est un dispositif d’optimisation fiscale pour les investisseurs en biens meublés. Créé en 1949, le régime de la LMNP permet aux propriétaires mettant en location leur bien immobilier meublé d’augmenter leurs revenus. Le bon Expert Comptable décrypte ce régime de location intéressant.
1. LMNP, quèsaco ?
Le statut de la LMNP est défini par l'article 155 IV du Code Général des Impôts.
En tant que particulier, un propriétaire mettant en location un bien meublé est fiscalement considéré comme “loueur en meublé”. En fonction des recettes locatives (revenus de la location), le loueur en meublé peut relever du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le LMNP est donc un propriétaire mettant en location un ou plusieurs logements meublés lui appartenant, répondant aux critères suivants :
- total des recettes (revenus) de location < 23.000 euros TTC chaque année
- recettes ne dépassant pas les autres revenus d’activité du foyer.
Le saviez-vous ?
Pour bénéficier du statut LMNP, le loueur doit se déclarer auprès du Tribunal de Commerce (formulaire Cerfa POi de déclaration de début d’activité) et obtenir un numéro SIRET. Cette déclaration est réalisée par le loueur dans les 15 jours suivant la location du meublé.
2. La LMNP, pour quels logements ?
Le logement en location meublée non professionnelle peut être loué à l’année ou en location saisonnière. Une partie du logement du loueur peut faire l’objet de la location. Elle peut concerner :
- résidences touristiques
- résidences étudiantes
- EHPAD et résidences séniors
- résidences d’affaires
Considérés comme meublés, les logements en LMNP proposent tous les éléments mobiliers nécessaires à une habitation normale par l’occupant en location.
3. Quels sont les avantages de la LMNP ?
Régime d’imposition
Le principal avantage de la location meublée non professionnelle est son régime d’imposition, relevant des bénéfices industriels et commerciaux pour l’impôt sur le revenu.
Le loueur en meublé relève de ce régime à condition de ne pas dépasser les plafonds de recettes autorisés en micro-entreprise. Un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus de la location : la moitié des recettes de l’activité de location est imposée par l’impôt sur le revenu.
Au-delà du plafond autorisé en micro ou sur demande, le loueur est imposé au réel.
Le LMNP qui choisit ce régime sur sa déclaration ne peut en changer pendant 3 ans. Il tient une comptabilité et déduit des recettes de sa location les charges engagées pour son activité :
- travaux pour la location
- taxe foncière
- intérêts d’emprunt
- frais d’entretien de la location
- frais d’expert-comptable ou de notaire
TVA
L’activité de location meublée non professionnelle est exonérée de TVA. Dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA chaque année sur le bien en location, à certaines conditions :
- cas de la location d’un meublé acheté dans une résidence de services, proposant 3 prestations (petit-déjeuner, réception clientèle, fourniture linge de maison, entretien parties communes…)
- cas de la location d’un bien acheté neuf
- remplir les conditions du statut LMNP
- déclarer en fin d’année les revenus de la location en BIC
Amortissement
Dans le cas d’un investissement immobilier en location meublée, les contribuables s’interrogent sur l’amortissement LMNP. L’amortissement de la location permet, au moment du calcul de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une charge supplémentaire à imputer sur le résultat à déclarer aux impôts.
Au niveau des charges déductibles, le statut LMNP permet d’inclure les amortissements sur la durée normale d’utilisation du bien en location :
- de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements ;
- de 20 à 40 ans pour l’immobilier
L’amortissement utilisé pour le LMNP est linéaire ce qui permet de définir la charge imputable chaque année.
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4/ Quelles obligations en LMNP ?
En tant qu’entreprise individuelle, le LMNP doit suivre certaines règles au moment de la création ou pour tenir sa comptabilité, en particulier s’il est imposable au régime réel. Dans ce cas, il doit tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan général comptable.
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